① 손실보상금 산정 방법

공익사업에 편입된 토지 등에 대한 손실보상액은 “부동산 가격 공시에 관한 법률“ 및 “감정평가 및 감정평가사에 관한 법률＂에 의거 공인된 감정평가법인등 3인(토지소유자 또는 시·도지사 미 추천시 2인)을 선정하여 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정됩니다. (토지보상법 제68조 및 같은 법 시행규칙 제16조 제6항)

② 보상평가 및 산정 시 가격시점 기준

가격시점(보상액의 산정기준일) 기준 평가

계약체결당시의 가격을 기준으로 하므로, 소급평가를 제외하고는 일반적으로 평가시점이 가격시점이 되며, 관계법령에 따라 협의에 의한 경우 협의성립당시의 가격, 재결에 의한 경우 재결당시의 가격이 기준이 됩니다. (토지보상법 제67조)

① 토지보상액의 산정

토지보상액은 3인의 감정평가법인등 (토지소유자 또는 시·도지사 미 추천시 2인)이 “부동산 가격 공시에 관한 법률“에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가 상승률, 인근 지역 내 거래사례, 그 밖에 당해 토지의 이용 계획, 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격 형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다. (토지보상법 제68조)

토지에 대한 보상액은 가격시점일 당시의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용 상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다. (토지보상법 제70조)

당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다. (토지보상법 시행규칙 제23조)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 허가 또는 신고 없이 형질변경한 토지(불법형질변경토지) 또는 1989년 1월 25일 이후에 건축법 등 관계법령에 의한 허가 또는 신고 없이 건축이나 용도변경한 건축물(무허가건축물등)의 부지에 대하여는 이를 인정하지 아니하고 토지가 형질변경 될 당시 또는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경 될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다. (토지보상법 시행규칙 제24조)

토지 소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업 계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 당해 사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받을 수 있습니다. (토지보상법 제63조 제1항)

② 토지 소유자의 감정평가법인등 추천

감정평가업자를 추천하고자 하는 토지소유자는 보상계획에서 동일한 시기에 보상하기로 공고 또는 통지한 보상 대상 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 보상계획 열람 기간 만료일로부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청할 수 있습니다. (토지보상법 시행령 제28조)

취득할 토지에 정착한 건축물을 포함한 물건에 대해서는 토지와 건축물·지장물을 분리하여 평가합니다. (토지보상법 시행규칙 제20조 제1항)

건축물 등은 그 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성ㆍ이전 가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성 상의 제 요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다. (토지보상법 시행규칙 제33조)

공작물 및 기타 토지에 정착한 지장물의 보상은 이전에 필요한 비용을 기준으로 산정·보상됩니다. 그러나, 이전하기 어렵거나 이전함으로써 종래의 목적대로 이용할 수 없는 경우, 이전비용이 물건의 가격보다 높은 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 취득가격으로 산정·보상될 수 있습니다. (토지보상법 제75조 제1항)

보상에서 제외하는 지장물 (토지보상법 시행규칙 제36조)

용도폐지, 기능상실 등으로 경제적 가치가 없는 경우

공작물의 가치가 토지 등에 충분히 반영되었을 경우

사업시행자가 공작물에 대한 대체시설을 하는 경우

과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종ㆍ규격ㆍ수령ㆍ수량ㆍ식수 면적ㆍ관리 상태ㆍ수익성ㆍ이식 가능성 및 난이도, 그밖에 가격 형성에 관련되는 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다. (토지보상법 시행규칙 제37조 내지 제39조)

임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연 수목이나 벌채하여 상품화 및 판매하기 어려운 경우에는 토지보상액에 포함 반영되므로 별도 보상하지 않습니다.

사업 지구 내 분묘에 대하여 법률에 따라 분묘개장 신고필증을 교부받아 분묘를 개장하고 필요서류를 제출하시면 분묘 이장비를 지급해 드립니다. (장사 등에 관한 법률 제2조, 제8조)(토지보상법 시행규칙 제42조)

필요서류 : 개장신고필증 사본, 인감증명서 1통, 인감도장, 은행 통장 사본, 분묘 사진(작업 전, 작업 중, 작업 후 유골) 각 1매

분묘 이전비 : ① 4분판 1매 ② 마포 2필 ③ 전지 5권 ④ 제례비 ⑤ 인부 5인분의 임금 ⑥ 운구차량비 합계액 (합장인 경우 1구당 ①~⑤ 해당 비용의 50% 가산 지급)

석물 이전비 : 상석 및 비석 등의 이전실비

잡비 : 분묘 이전비 및 석물 이전비에 의하여 산정한 액의 30%에 해당하는 액

이장 보조비 : 연고자가 있는 분묘는 100만원의 이전 보조비를 지급(화장 포함)

휴업보상 계산 바로가기 폐업보상 계산 바로가기 무허가영업보상 바로가기

① 영업손실보상 대상은 다음 모두에 해당하는 영업입니다. (토지보상법 시행규칙 제45조 내지 제47조)

사업인정 고시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물 등, 불법 형질 변경 토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업.

다만, 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정 고시일 등 1년 이전부터부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업에 한해 이전비용을 제외하고 1천 만 원 이내 한도에서 보상합니다.

관계법령에 의한 허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 영업의 경우에는 사업인정 고시일 등 전에 허가ㆍ면허ㆍ신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업.

※ 예외적으로 무허가 영업자에 대하여 통계청이 조사·발표한 가계조사통계의 도시근로자가구의 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3월분의 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하고, 시설물·재료 등에 대한 이전비는 별도로 보상하되, 영업 인허가 요건 외에 적법 장소에서의 영업 요건은 충족하여야 합니다.(토지보상법 시행규칙 제52조)

② 휴업보상

본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업 기간에 해당하는 영업이익에 휴업 기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비 등 고정 비용, 영업시설ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 이전비용 및 개업비 등 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액을 보상합니다.

휴업 기간에 해당하는 영업이익, 이전후 발생하는 영업이익 감소액, 고정비용, 이전비용, 부대비용 등을 합한 금액으로 재무제표 등 증빙이 필요합니다.

휴업기간은 4개월 이내로 산정함이 원칙이며, 예외적인 경우 객관적 증빙에 의해 2년까지 연장 산정 가능합니다.

③ 폐업보상

본 사업 시행으로 인하여 폐업하는 경우 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한 2년간의 영업이익과 고정자산, 원재료, 제품 등 매각 손실액을 더한 금액으로 보상합니다. 다만 영업폐지 후 2년 이내에 해당 영업소 소재 시군구 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구에서 동일 영업 시 영업폐지에 대한 보상금을 환수하고 제47조에 따른 영업의 휴업 등에 대한 손실을 보상합니다.

※ 폐업 보상의 경우 다음 조건 중 하나에 해당되어야만 합니다.

① 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 영업소가 소재한 시·군·구 또는 인접 시·군·구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우

② 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우

③ 도축장 등 악취 등이 심하여 인근 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시·군·구청장이 객관적 사실에 근거하여 인정하는 경우

농업손실보상 계산 바로가기

① 영농보상 기준

실 경작자에 한하여, 본 사업 지구에 편입되는 농지(농지법 제2조 제1호 가목에 해당하는 토지) 면적에 통계청이 매년 조사ㆍ발표하는 농가경제조사 통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가 평균 단위 경작 면적당 농작물 총수입의 직전 3년간 평균의 2년분을 산정한 금액을 영농손실액으로 보상합니다.(재배작물의 종류와 무관)(토지보상법 시행규칙 제48조)

다만, 국토교통부장관이 농림축산식품장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 실제 소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 경우에는 편입농지에 대하여 그 면적에 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정하되 다음의 경우는 아래 별도기준을 적용합니다.

실제소득이 통계자료집의 작목별 평균소득의 2배를 초과하는 경우 통계자료상 평균생산량의 2배를 판매한 금액을 기준으로 보상

농작물 실제소득인정기준에서 직접 해당 농지의 지력(地力)을 이용하지 안니하고 재방중인 작물을 이전하여 해당 영농을 계속하는 것이 가능하다고 인정하는 경우에는 단위경작면적당 실제소득의 4개월분을 곱하여 산정한 금액을 보상

② 임차농의 경우

자경 농지가 아닌 농지에 대한 영농손실액(임차농) 농지의 소유자가 당해 지역(당해 농경지 소재지와 동일한 시·구·읍·면, 당해 농경지 소재지와 연접한 시·구·읍·면에 거주하는 농민인 경우, 농지 소유자와 실제 경작자 간의 협의가 성립된 경우 협의내용에 따라 보상하고, 협의가 성립하지 않을 경우 각각 50%에 해당하는 금액을 보상하며 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제 경작자에게 보상합니다.

③ 보상 제한

다음의 경우에는 영농손실보상을 하지 않습니다.

사업인정고시일 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

토지이용계획, 주위 환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지

타인 소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작 허용 토지

④ 농기구 보상

농경지의 2/3이상이 본 사업 지구에 편입되어 당해 지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우에는 농기구의 매각손실액(60% 이내)을 평가하여 보상합니다. 단, 호미, 낫, 괭이 등 소모성 단순 농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상에서 제외되며, 농경지의 2/3이상이 본 사업 지구에 편입되지 아니하거나 농업을 폐지하지 않을 경우(대체농지구입 시 폐농 의사가 없는 것으로 봄)에는 손실이 없는 것으로 보아 농기구를 보상하지 않습니다.

농업의 손실에 대한 보상 및 농기구 보상 등은 경작면적 및 폐농ㆍ대체 농지 구입 여부 등을 개별적으로 확인하여 보상하게 됩니다.

축산보상 계산 바로가기

축산업에 대한 손실액은 영업 손실의 보상 방법을 준용하여 휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비 등을 포함 평가한 금액으로 보상하며 축산업 보상의 대상은 다음과 같습니다.

축산법에 의하여 신고한 종축업ㆍ부화업ㆍ가축사육업ㆍ정액등처리업

기준 사육 마릿수 이상의 가축을 기르는 경우

닭 200마리, 토끼 150마리, 오리 150마리, 돼지 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 염소·양 20마리, 꿀벌 20군

위의 기준 사육 마릿수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축의 기준 마릿수에 대한 실제 사육 마릿수의 비율의 합계가 1이상인 경우

ex. 소 4마리와 양 10마리를 기르는 경우 : 4/5+10/20가 1보다 크기 때문에 보상 대상임

상기 축산업의 손실보상 대상이 되지 아니하는 가축에 대하여는 이전비로 평가하여 보상합니다.

휴직/실직보상 계산 바로가기

사업인정고시일 당시 사업지구 안의 사업장에서 3월 이상 근무한 근로자(소득세법에 의한 소득세가 원천징수된 자에 한함)로서 근로 장소의 이전으로 일정 기간 휴직하게 된 경우 휴직 일수(휴직일 수가 120일을 넘는 경우에는 120일로 봄)에 근로기준법에 의한 평균 임금의 70퍼센트에 해당하는 금액을 곱한 금액을 보상합니다. (토지보상법 시행규칙 제51조)

※ 평균 임금의 70%에 해당하는 금액이 근로기준법에 의한 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 기준

근로 장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는 근로기준법에 의한 평균임금의 120일분에 해당하는 금액을 지급합니다.

국유지 또는 공유지를 관계법령에 의하여 적법하게 개간(매립ㆍ간척을 포함)을 한 자가 개간 당시부터 보상 당시까지 계속하여 적법하게 당해 토지를 점유하고 있는 경우(개간자가 사망한 경우 상속인이 개간자 사망 시부터 계속하여 적법하게 점유한 경우 포함)에 개간비를 평가하여 보상합니다.

사유지의 경우 토지 비용에 화체 평가하여 보상됩니다.

소유자와 개간자가 다름이 객관적으로 증빙되는 경우 토지 비용에서 개간비를 제하여 보상합니다.

동일한 소유자에 속하는 일단의 토지·건축물의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지·잔여건축물을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때 당해 소유자는 사업시행자에게 잔여지·잔여건축물을 매수하여 줄 것을 요청할 수 있으며, 사업인정 후에는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에 한하여 그 사업의 공사 완료일까지 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다.

잔여지 판단기준

대지로서 면적이 너무 작거나 부정형의 사유로 건축물 건축이 현저히 곤란한 경우

농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형의 사유로 또는 공익사업 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 영농, 경작이 불가하게 된 경우

앞선 기준과 유사한 정도로 종래의 목적대로 사용함이 현저히 곤란하다고 인정하는 경우

잔여지 위치, 형상, 이용상황, 용도지역, 편입토지의 면적과 잔여지의 면적을 종합적으로 고려

※ 보상액 등은 토지보상 등에 관한 규정 준용

※ 부동산 세제 및 세법은 자주 개정 또는 개별사안에 따라 달리 적용되는 경우가 많으니 반드시 과세기관 또는 세무사에 직접 확인 바랍니다.

8년 간 자경한 농지를 양도하는 경우 전액 세액감면(한도 1억 원)(조세특례제한법 제69조)

농지 소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서, 농업소득세의 과세대상이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대해 양도소득세 비과세(조세제한특례법 제70조, 같은 법 시행령 제67조)

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2026년 12월 31일 이전에 양도하여 발생하는 소득에 대한 양도소득세 10% 감면(조세제한특례법 제77조)

계약일 또는 사업인정고시일 이후 대체 취득할 부동산 관련 계약체결 또는 건축허가 이후 보상금 수령일부터 1년 이내에 법정구분에 따른 지역에서 종전의 부동산을 대체할 부동산을 취득하였을 경우 취득세 면제(지방세특례제한법 제73조)

부재부동산 소유자 해당 없음

대체취득 부동산이 종전 부동산 가액 초과 시 초과분에 대하여는 취득세 부과됨

※ 부동산 세제 및 세법은 자주 개정 또는 개별사안에 따라 달리 적용되는 경우가 많으니 반드시 과세기관 또는 세무사에 직접 확인 바랍니다.

재결신청의 청구

사업인정고시가 있은 후 협의가 성립되지 아니한 때에는 토지소유자 및 관계인은 협의기간이 경과한 후 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.(토지보상법 제30조)

수용재결(행정적 구제절차)

손실보상에 관하여 협의가 이루어지지 아니한 경우 관할 토지수용위원회의 수용재결절차를 통해 당초 사업시행자가 제시한 손실보상액의 적정성·적법성을 다시 심사할 수 있습니다.(토지보상법 제31조 내지 제34조)

이의재결(행정적 구제절차)

관할 토지수용위원회의 수용재결에 대하여 이의가 있는 경우 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있고, 적법한 이의신청이 있는 경우 동 위원회에서는 수용재결보상금의 적정성·적법성을 다시 심사하여 재결(이의신청재결)을 하게 됩니다.(토지보상법 제83조 내지 제84조)

행정소송(사법적 구제절차)

수용재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳐을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있습니다.(토지보상법 제85조)