사업인정고시일 이후 건축물의 사용승인을 받고 토지의 지목변경을 한 경우 건축물의 보상 가능 여부 및 재평가 시 토지의 평가기준

산업단지개발사업과 관련하여 보상계획의 열람 • 공고 이전에 건축허가를 받아 사업인정고시일 후 건축물에 대한 사용승인을 받고 해당 토지에 대한 지목변경을 한 경우，해당 건축물에 대한 보상이 가능한지와 보상계획공고 후 해당 토지에 대하여 평가 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 않아 재평가를 하는 경우 토지평가 기준은?

가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률（이하“토지보상법”이라 함）」제25조제2항 및 제3항에 따르면 사업인정고시가 된 후에 고시된 토지에 건축물의 건축 • 대수선，공작물（工作物）의 설치 또는 물건의 부가（附加）• 증치（增置）를 하려는 자는 특별자치도지사，시장 • 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하고, 이 경우 특별자치도지사，시장 • 군수 또는 구청장은 미리 사업시행자의 의견을 들어야 하며， 이를 위반하여 건축물의 건축 • 대수선，공작물의 설치 또는 물건의 부가 • 증치를 한 토지소유자 또는 관계인은 해당 건축물 • 공작물 또는 물건을 원상으로 회복하여야 하며 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없다고 규정하고 있고，

따라서 사업인정고시가 된 후에 고시된 토지에 건축물 건축 • 대수선，공작물（工作物）설치 또는 물건 부가（附加）• 한 경우에는 위 규정에 따라 시장 • 군수 또는 구청장의 허가를 받았는지 여부 등을 검토하여 그 보상 여부 등을 판단하여야 할 것으로 보며，다만 개별 법령에서 토지보상법과 달리 별도 규정이 있는 경우에는 해당 법령의 규정 등을 검토하여 판단할 사항으로 사료됩니다.

나. 토지보상법 제70조제1항 및 제2항에 따르면 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되，그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 따른 그 토지의 이용계획，해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률，생산자물가상승률（「한국은행법」제86조에 따라 한국은행이 조사 • 발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말함）과 그 밖에 그 토지의 위치 • 형상 • 환경 • 이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 하며，토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되，일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다고 규정하고 있고，

토지보상법 시행규칙 제17조제2항제3호에 따르면 사업시행자는 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다고 규정하고 있으며，

토지보상법 시행규칙 제19조제3항에 따르면 제17조제2항제3호의 규정에 의하여 재평가를 하는 경우로서 재평가 시점에서 물건의 수량 또는 내용이 변경된 경우에는 변경된 상태를 기준으로 평가하여야 한다고 규정하고 있습니다.

따라서 공익사업에 편입되는 토지의 평가 등은 위 규정에 따라야 할 것으로 보며，사업인정고시 이후 지목변경 가능 여부 및 그 과정의 적법성 등에 대하여는 지적 관련 법령，「산업입지 및 개발에 관한 법률」등 해당 사업 관련법령과 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 사료됩니다. [2013.10.28. 토지정책과-4056]