법 제72조에 따른 사용 토지 수용 청구를 기각한 재결사례

2024. 11. 05. 중토위 재결사례

ㅇ (관련법리 등) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “법”이라 함) 제72조에 따르면 사업인정고시가 된 후 ① 토지를 사용하는 기간이 3년 이상인 경우, ② 토지의 사용으로 인하여 토지의 형질이 변경되는 경우, ③ 사용하려는 토지에 그 토지소유자의 건축물이 있는 경우 중 어느 하나에 해당할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 해당 토지의 매수를 청구하거나 관할 토지수용위원회에 그 토지의 수용을 청구할 수 있다고 되어 있다.

   대법원에 따르면 법 제72조의 해석‧적용과 관련하여 “토지 등 소유자의 사용승낙에 의하여 성립하는 민법상의 사용대차와 토지보상법상의 협의에 의한 토지사용은 그 요건, 절차 및 법률효과가 상이하므로, 사업시행자가 전자의 방법에 의하여 토지를 사용하는 경우 토지보상법을 적용할 수는 없다”라고 판시(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다24104 판결)하고 있다.

   아울러 대법원은 “토지수용법 제48조 제2항은 '토지를 사용하는 경우에 토지의 사용이 3년 이상일 때, 토지의 사용으로 인하여 토지의 형질을 변경할 때, 또는 사용하고자 할 토지에 그 소유자가 소유하는 건물이 있을 때에는 토지 소유자는 그 토지의 수용을 청구할 수 있다.'고 규정함으로써, 기업자에 의하여 공익사업에 사용되는 토지의 소유자로 하여금 일정한 경우에 당해 사용토지의 수용을 청구할 수있도록 하고 있는바, 여기에서의 '토지의 사용'이란 토지수용법이 정한 절차에 따른 적법한 사용만을 의미하고, 기업자가 토지수용법이 정한 절차에 의하지 아니하고 무단으로 토지를 사용하고 있는 경우는 이에 포함되지 않는다 할 것이다”라고 판시(대법원 1996. 9. 10. 선고 96누5896 판결)하고 있다.

ㅇ (판단) 관계자료(사업시행자 의견서, 실시계획 고시문 및 현황사진 등)를 검토한 결과, 사업시행자가 이 건 사업을 위해 해당 토지(00시 00구 00동 296-17 외 2필지, 총 1,603㎡)를 공사용 부지(용도: 건설자재 적재, 공사차량 운행 등)로 사용하기 위해 사업인정고시를 하였으나, 실제 토지 임대차계약 및 사용료 지불은 시공사가 하였고, 6년 이상 공사용 부지로 사용중에 지하에 배수관로를 설치하는 등 청구인의 동의 및 사전 보상 없이 토지를 형질변경 및 무단으로 사용한 사실이 확인된다.

   이 건 사안의 경우 외견상 토지 사용을 시공사가 하였으므로 이러한 시공사의 행위를 법 제72조에 다른 사업시행자의 행위로 볼 수 있는지가 문제되므로 이에 대해 살펴보면, ① 대법원은 토지보상법 제72조의 해석‧적용과 관련하여 “토지 등 소유자의 사용승낙에 의하여 성립하는 민법상의 사용대차와 토지보상법상의 협의에 의한 토지사용은 그 요건, 절차 및 법률효과가 상이하므로, 사업시행자가 전자의 방법에 의하여 토지를 사용하는 경우 토지보상법을 적용할 수는 없다”라고 판시한 점(대법원 1996. 9. 10. 선고 96누5896 판결, 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다24104 판결 등 참조), ② 따라서, 법 제72조에 따른 ‘사용 토지 수용 청구’는 사업시행자가 이 법이 정한 절차에 따라 협의사용 또는 재결에 의한 토지 사용을 전제로 할 뿐 민법상 임대차계약을 통한 토지 사용을 전제로 하는 경우를 포함한다고 볼 수 없는 점, ③ 그런데, 이 건 토지들은 시공사가 청구인(소유자)과 협의하여 임대차계약 후 임대료를 지불하고 사용했던바, 이 법에 따른 협의사용은 사업시행자만 할 수 있고, ｢사회기반시설에 대한 민간투자법｣ 제13조, 제15조에 따르면 사업시행자는 실시계획고시를 통해 지정되는데 시공사는 사업시행자의 지위에 있지 않는 점, ④ 설령, 시공사의 토지 임대차 계약을 사업시행자의 행위로 볼 수 있다고 하더라도, 이 건 토지들의 사용을 위한 실시계획고시(사업인정고시) 이후에 이 법이 정한 협의절차에 따라 소유자와 협의한 사실이 없었던 점, ⑤ 사업시행자와 시공사 간의 도급계약서(12조)를 보더라도 사업부지는 사업시행자가 확보해야 하고, 이 건 토지들과 같이 공사기간 중 시공 필요에 따라 주변 부지(추가용지)를 사용하게 되는 경우, 수급인(시공사)이 그 비용을 부담하며, 관련 인허가 취득과 추가용지 내 재산 및 안전에 대한 전적인 책임을 지도록 명시되어 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 시공사의 이 건 토지들의 임대사용 행위는 공사 필요에 따른 민법상 계약사용일뿐, 법 제72조의 사용 토지 수용 청구의 전제가 되는 사업시행자의 협의사용으로 볼 수 없으므로 토지 사용 중에 지하에 무단 배수관로 설치 행위 등은 불법행위로 인한 부당이득‧손해배상 등을 소송으로 다툴 수 있음은 별론으로 하고, 청구인의 청구는 받아들일 수 없는바 주문과 같이 기각하기로 한다.