2개의 중복등기 중 어느 일방의 등기에만 환지등기가 경료된 상태에서, 다른 토지가 위 환지되지 않은 등기와 같은 번지로 환지등기된 경우의 처리방법

【선례요지】○○리83번지 답 342평에 관하여 갑 명의로 소유권이전등기의 회복 등기가 경료되었는데(제1등기),그 후 위 부동산에 대한 을 명의의 소유권보존등기가 경료(제2

등기)되어 중복된 상태로 있던 중, 농지개량사업에 의한 환지등기촉탁으로 그 중 제2등기만 같은 리 76의2 답 1,370㎡로 환지등기가 되고 제1등기는 그대로 방치된 상태에서,

같은 리 51의20 답 1,390평이 같은 리 83 답1,645㎡로 환지등기(제3등기)가 된 경우, 비록 제1등기와 제3등기가 외관상 중복된 것처럼 보이나 이는 중복등기가 아니고 여전히 

제1등기와 제2등기가 중복등기라 할 것이다. 따라서 등기관으로서는 위 제1등기와 제3등기를 중복등기로 취급하여서는 안 될 것이고 오히려 위 제1등기와 제2등기의 각 등기용

지에 중복등기라는 취지를 부전하고 그에 따른 등기부등본을 교부하여야 할 것이다. 또한 위 제1등기와 제2등기의 중복상태를 해소하기 위하여는, 농지개량사업 시행자의 제1

등기에 대한 환지등기 유루를 원인으로 한 환지등기촉탁에 따라 제1등기를 위 ○○리 76의2 답 1,370㎡로 환지등기를 한 뒤 중복등기해소의 일반원칙에 따라 이를 해소하야 

할 것이다.

                                                                                                                               〔1994. 7. 9. 등기 3402-628 질의회답, 선례요지집Ⅳ 556〕

《해  설》

1. 어느 등기가 중복등기인가   일반적으로 한 개의 부동산에 두 개 이상의 등기용지가 있을 때 이를 중복등기라고 하나 본래 의미의 중복등기는 동일 토지에대하여 중복

하여 경료된 소유권보존등기나 멸실회복등기를 말하는 것으로서, 그중 어느 등기용지가 등기기재의 착오, 환지등기과정에서의 착오, 존재하지 않는 토지에 대한 소유권보존등

기나 멸실회복등기 등으로 인하여 외관상 지번이 동일한 등기용지가 존재하게 되더라도 이는 본래 의미의 중복등기와 구별하여 중복등기로 처리하여서는 아니되며, 위 잘못

된 등기의 지번을 올바른 지번으로 경정 또는 변경하여야 할 것이다.​ 위 사례에 있어서도 위 제1등기는 외관상 83번지를 공시하고 있으나 실제로는 제1등기가 공시하고 있는 

83번지의 토지는 존재를 하지 않고 있으므로(토지대장 상으로도 폐쇄함) 제1등기는 위 83번지의 토지에 대한 등기가 아니다. 오히려 환지에 있어서는 환지계획을 공고하면 그

에 따른 등기를 하지 않아도 환지처분의 효력이 발생하여 환지는 종전의 토지로 보므로 위 제1등기는 76의 2의 토지에 대한 등기가 될 것이며, 따라서 위 제1등기와 제3등기

가 중복등기가 아니라 제1등기와 제2등기가 여전히 중복등기라고 보아야 할 것이다.

2. 중복등기의 해소   그러면 외관상 83번지를 공시하고 있는 위 제1등기를 어떠한 방법으로 위76의 2번지를 공시하도록 만드느냐와 위 제1등기와 제2등기의 중복상태를 

어떠한 방법으로 해소하느냐가 문제이며 이에는 다음과 같은 견해가 있을 수 있으리라 본다.

(1)종전의 선례   종전의 선례(1992. 8. 31.등기 제1878호)는 위 제1등기를 직권경정등기의 예에 의한 직권 환지등기를 하여 제2등기와 중복상태로 환원한 후 중복등기를 정

리하였다(다만 중복등기의 정리 방법이 부동산등기법 시행규칙 제정 전이라 현재와는 다르다). 그러나 직권경정등기는 등기관의 과오로 인하여 발생한 경우에 한하여 할수 있

는바, 본 사례에서 등기관의 과오를 인정하기 위하여는 위 제2등기의 환지등기 촉탁을 받은 등기관은 제1등기에 대하여도 환지의 등기를 하였어야 했다는 것이 전제되어야 할 

것이나, 등기관은 위와 같은 등기를 할 권한과 의무가 없다고 생각된다. 신청(촉탁)이 없는데 등기관이 직권으로 등기를 할 수는없는 것이며, 더우기 제1등기는 제2등기의 환지

등기촉탁서와 소유명의인(환지를 교부받을 자)이 다를 뿐만 아니라 경우에 따라서는 토지의 면적, 지목 등이 다를 수도 있기 때문이다.

(2)신청에 의한 부동산 표시변경등기   제1등기 소유명의인에게 부동산 표시변경등기 형식으로 지번변경등기를 하도록 유도하는 방안을 검토할 수 있으나, 환지 전의 토

지대장에는 농지개량사업으로 폐쇄한다는 취지를 기재할 뿐환지되는 토지의 지번을 기재하는 것이 아니어서 토지대장상 연결성이 없으며, 환지등기는 당사자의 신청으로 할 

수 없음을 감안하면 신청에 의한 지번변경등기도 할 수 없다고 생각된다.

(3)위 제1등기를 직권으로 말소하자는 견해   시행청의 환지계획의 공고로 인하여 종전 토지에 대한 권리는 소멸하고 환지가 종전 토지에 갈음하는것인바, 위 제1등기

를 볼 때 종전 토지에 대한 권리는 소멸하였고 또한 새로운 환지를 교부받지 못하였으므로 그 등기부는 아무런 토지도 공시하는 것이아니어서 이를 폐쇄하자는 견해가 있을 

수 있다. 이 견해에 의하면 위 사례에 대한 문제를 간단히 해결할 수 있다. 실제적으로 환지계획의 공고가 있기 전까지 사전 공고, 열람 등 이해관계인이 이의를 주장할 수 있

는 기회가 있고 또한 농지개량을 한다는 것과 그 환지를 어디에 누구에게 주느냐가 그 농지개량을 하는 곳의 주민 사이에 관심이 큰 점을 감안하여 보면 환지를 교부받은 사람

이 진정한 소유자일 개연성이 대단히 높을 것이며 따라서 이 견해에 의하여 문제를 해결해도 큰 무리가 없을 것처럼 보인다. 만일 폐쇄된 등기부의 소유자가 진정한 소유자라

고 하더라도 환지처분에 의하여 소유권의 변동이 있는것이 아니므로 그 환지된 등기부상의 소유자를 상대로 자신의 소유권을 주장할 수 있고 만일 그 자가 승소의 판결을 얻

은 후에는 환지된 등기부를 그대로 이용하여 진정한 등기명의의 회복등기 방식으로 소유권등기를 하면 된다는 것이다. 그러나 환지를 받을 자는 등기부상의 소유자로 한다고 

법률상(농어촌정비법 제43조 제3항) 명문화 되어 있는바, 위 제1등기부나 위 제2등기부의 소유자가 모두 등기부상의 소유자이므로 사업시행자가 진정한 소유자가 누구인가

를 판단하여 그에 대하여 환지를 교부할 권한은 없다고 본다. 여기서 환지를 ☐☐받을 자”, 환지의☐☐교부☐☐등의 용어를 검토하여 볼 필요가 있다. 환지의 법적성격은, 토지

에 대한 권리를 그 주체와 객체를 구별하여 볼 때, 그 주체는 그냥 놓아두고 객체에 변동을 일으키는 것에 지나지 않는 것이다. 즉 종전 토지에 대한 권리는(또는 그 권리의 주

체는) 동일성을 유지하면서 환지로 옮겨지는 것이다. 여기서 환지를 ☐☐교부☐☐한다라는 것은 종전의 토지 대신 다른 ☐☐토지(환지)를 지정한다☐☐라는 의미이지 환지를 받

을 자를 새로 지정한다는 것은 아니며 종전의 토지의 소유자가 당연히 받게 되는 것이다.  환지계획에 있어서 환지를 받은 자라는 것이 의미를 가지는 것은 사실증명에 의하여 

환지를 교부하는 경우와 금전(교부금)청산의 경우이지, 이것을 제외하고 금전청산이 없이 순수히 토지 대 토지의 경우이고 사실상의 소유권 변동을 인정하지 않는다면 종전 토

지의 소유자와 구별하여 환지를 받을 자를 환지계획에 포함시킬 이유가 없다고 생각된다. 결론적으로 위 견해는 시행청이 행한 환지계획(환지처분)에 비중을 둔 견해이나 시행

청이 환지를 받을 자를 선택하여 환지를 교부할 수 있는가에 의문이 있다.

(4) 위 제1등기에 대하여 다시 환지처분에 의한 환지등기를 하자는 견해   위 기존 중복등기를 해소하지 않은 채 어느 한 등기에 대하여 환지가 경료 되었다면, 그 환지등

기(또는 환지처분)가 잘못된 것이며 따라서 시행청은 환지등기촉탁을 다시 하여 환지등기를 하여야 하며 그 후에 중복등기를 말소 하자는 견해이다. 이 견해의 문제점은 종전

의 1필지의 토지에 대하여 두개 이상의 환지처분을 할 수가 있느냐 하는 점이다. 생각컨대 환지처분에 있어 중복등기가 존재한다는 것이 이론적으로 모순이다. 이 모순을 해소

한 후 환지처분을 하지 않고 환지처분을 함으로서 이 모순을 해소한다는 것 자체가 불가능한 것이다. 중복등기를 해소하지 않은 채 환지등기가 경료되었다면 환지 후의 모습도 

중복등기가 되어야 하는 것이 제 모습이 아닐까 한다.  중복등기를 해소하지 않고 어느 한 등기용지에 대하여 환지등기가 경료되었다면, 위와 같이 환지처분이라는 것이 ☐☐환

지의 지정☐☐을 의미하는 것이라는 전제 하에, 시행청이 중복등기중 어느 등기에만 선택적으로 환지를 교부할 수는 없는 것이어서 위 등기는 잘못된 것이고 따라서 아직 환지

등기를 하지 않은 다른 등기에 대하여도 환지등기를 하여야 하는 것이 타당하다고 생각된다. 실정법상으로도 ☐☐등기부상의 소유자☐☐에게 환지를 교부하여야 하는 바, 중복

등기는 모두가 ☐☐등기부상의 소유자☐☐이기 때문이다.

(5) 위 제1등기와 제2등기를 부동산등기법 시행규칙의 중복등기정리 방법에 의하여 정리를 하자는 견해   위 (4)견해는 환지등기를 하고 중복등기를 정리하자는 견해

이나, 이 견해는 환지등기를 하기 전에 위 제1등기와 제2등기를 중복등기로 보고 이를 일반 중복등기 정리 방법에 의하여 정리하자는 것으로서, 환지가 되지 않은 등기가 폐쇄

된다면(실제적으로 이 경우가 대부분일 것임) 그대로 놓아두되, 환지등기가 된 등기용지가 폐쇄된다면 환지되지 않은 등기에 대하여 다시 환지등기를 하자는 것인바, 후자의 

경우에 해당할 경우 이론적으로 위 (4)의 경우와 같이 한 필지의 토지에 대하여 2개의 환지 처분이 있을 수 있느냐에 대한 비판이 있을 수 있으나 위에서 본 바와 같이 큰 무리

가 없을 것으로 생각된다. 다만, 전자의 경우(환지가 되지 않은 등기가 폐쇄된 경우)는 결국 지번이 서로 다른 등기를 중복등기로 보아 처리한 것이어서 나중에 신청서가 폐기

되는 등으로 인하여 제1등기와 제2등기가 중복등기였다는 근거가 없어지게 되면, 제1등기와 제3등기가 중복등기임에도 제1등기와 제2등기를 중복등기로 잘못보아 해소한 것으

로 오해할 소지가 있다.

3. 결국 본 선례는 위 (4)의 견해에 입각한 것이다.