민원인 - 주거용 건축물등의 보상에 대한 특례의 대상에 증여받은 주거용 건축물이 포함되는지

         (「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제58조제2항 관련)

안건번호16-0265

회신일자2016-11-02

1. 질의요지

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 “토지보상법 시행규칙”이라 함) 제58조제2항 본문에서는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구 밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지 위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한함)에 대해서는 그 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다고 규정하고 있는바, 토지보상법 시행규칙 제58조제2항 본문에 따른 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물의 범위에 증여받아 소유하고 있는 주거용 건축물이 포함되는지?

※ 질의배경

○ 민원인은 2005년에 A지역에 대한 정비사업으로 주거용 건축물에 대한 1차 보상을 받은 후, 2007년 8월에 B지역에 있던 형 소유의 건축물을 증여받아 소유하게 됨.

○ 민원인은 증여 이후에 B지역에 대한 공익사업이 시행되자, 토지보상법 시행규칙 제58조제2항 본문에 따른 가산보상금 대상에 증여받아 소유하고 있는 주거용 건축물이 포함되는지에 대하여 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부로부터 해당하지 않는다는 답변을 받자, 이에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

토지보상법 시행규칙 제58조제2항 본문에 따른 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물의 범위에 증여받아 소유하고 있는 주거용 건축물은 포함되지 않습니다.

3. 이유

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제75조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 함)에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제58조제2항 본문에서는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구 밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한함)에 대해서는 그 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다고 규정하고 있는바,

이 사안은 토지보상법 시행규칙 제58조제2항 본문에 따른 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물의 범위에 증여로 취득하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 토지보상법 시행규칙 제58조에서는 주거용 건축물등의 보상에 대한 특례의 적용 대상이 되는 “매입”하거나 “건축”하여 소유하고 있는 주거용 건축물의 의미에 관하여 별도로 정의하거나 그 범위 등에 관하여 특별히 규정하고 있지 않지만, “증여”와 “건축”은 무관한 것으로 “건축”에 “증여”가 포함되지 않는 것은 명백하다고 할 것입니다.

다음으로, “매입”에 “증여”가 포함되는지에 관하여 살펴보면, “매입”의 사전적 의미는 물건 따위를 사들이는 것을 말하고, “매매”는 물건을 팔고 사는 일을 말한다는 점에서 일반적인 용어의 사용에서 “매입”은 “매매” 중 값을 치르고 물건 따위를 자기 소유로 만드는 행위를 의미하는 개념이라고 할 것이므로 무상으로 상대방의 재산을 수여받는 “증여”와는 구분된다고 할 것입니다.

그리고, 「민법」 제563조에서는 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제567조 본문에서는 매매에 관한 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제554조에서는 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있는바, 계약당사자 간에 재산권의 이전과 대금의 지급이라는 대가적 관계에 있는 유상계약인 매매와 계약당사자 일방만이 의무를 부담하고 상대방은 증여의 목적물을 얻는 과정에서 자신의 근로나 자본의 기여 또는 대가적 출연이 없는 무상계약인 증여는 법적 성질을 달리한다고 할 것입니다. 따라서, 토지보상법 시행규칙 제58조제2항 본문에 따른 매입하여 소유하고 있는 주거용 건축물의 범위에 증여받아 소유하고 있는 주거용 건축물이 포함된다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.

한편, 토지보상법 시행규칙 제58조제2항은 주거용 건축물의 소유자가 자신의 건축물이 일정한 기간에 두 번이나 공익사업에 편입되어 생활의 근거를 상실하게 되는 경우는 그 생활상의 손실이 한 번 공익사업에 편입된 주거용 건축물의 소유자에 비하여 크다는 점을 고려하여 가산하여 보상하려는 취지의 규정이므로, 그 입법취지를 고려할 때 같은 규칙 제58조제2항에서 규정하고 있는 “매입”이나 “건축”은 주거용 건축물을 소유하게 된 원인을 예시적으로 규정한 것에 불과한 것으로 보아 증여 등 다른 원인에 따라 주거용 건축물을 소유하게 된 경우에 대해서도 해당 규정을 적용할 수 있다는 의견이 있을 수 있습니다.

그러나, 일반적으로 특례규정은 법령을 제정 또는 개정할 때 정책적인 관점 또는 특수한 상황을 전제로 하여 한정된 기간 또는 한정된 대상에 대하여 예외적으로 본칙의 내용과 다른 제도를 도입하여 운용할 필요가 있을 때에 두는 것으로서 그 성격상 제한적으로 해석하여야 할 것인바(법제처 2016. 4. 20. 회신 15-0801 해석례 참조), 토지보상법 시행규칙 제58조는 그 제목을 “주거용 건축물등의 보상에 대한 특례”로 정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에서는 그 특례의 적용 대상을 “주거용 건축물 및 그 대지”로 규정하면서, 같은 항 본문 괄호 부분에서는 “(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지 위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다)”고 규정하여, 가산하여 보상하는 대상에 주거용 건축물뿐만 아니라 주거용 건축물이 있는 그 대지도 포함하되, 그 대지가 첫 번째 보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지이거나 다른 사람 소유인 경우에는 그 대지를 가산하여 보상할 대상에서 제외하고 주거용 건축물만 가산하여 보상하도록 하는 등 주거용 건축물 및 그 대지의 보상과 관련한 가산금의 지급을 제한적으로 인정하고 있습니다.

그렇다면, 토지보상법 시행규칙 제58조제2항 본문에 따른 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물의 범위는 그 문언의 범위를 벗어나지 않는 범위에서 제한적으로 해석할 필요가 있는바, 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물은 매매와 같이 대금을 지급하고 취득하여 소유하거나 건축하여 소유하고 있는 건축물로 한정하여야 할 것이고, 증여와 같이 자신의 기여나 대가의 지불이 없이 얻어진 경우에 대해서까지 해당 규정을 적용하려는 취지는 아니라고 할 것이므로, 증여로 취득한 주거용 건축물에 대해서도 해당 규정을 확대하여 적용할 수 있다는 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 토지보상법 시행규칙 제58조제2항 본문에 따른 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물의 범위에 증여받아 소유하고 있는 주거용 건축물은 포함되지 않는다고 할 것입니다.