관련법령 위반으로 원상복구 명령이 있는 경우 보상 가능 여부

가. 불법용도변경 건축물과 무허가건축물에 대하여 관련법령 위반으로 원상복구를 명하는 행정처분（계고통지）등이 이루어진 경우 보상가능 여부?

나. 건축물의 세입자에 대하여 영업손실 및 주거이전비에 대한 보상이 가능한지?

가. 토지보상법 제75조제1항에 따르면，건축물 • 입목 • 공작물 기타 토지에 정착한 물건（이하“건축물등”이라 함）에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하고，다만，건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우，건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우，사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 중 하나에 해당하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다.

여기서，해당 건축물등이 무허가인지 여부에 따라 보상여부에 차등을 두고 있지 아니하므로 건축물등 자체에 대한 보상시에는 이전비 또는 물건의 가격으로 보상하여야 한다고 보나（참조 해석례 법제처 10-0399, 2010.12.3）, 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우 또는 공익사업과 관련없이 관계법령에 위반되어 이전 • 철거 등의 조치가 진행되고 있는 등의 경우에는 당해 공익사업의 시행으로 인한 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며，개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.

나.「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도 변경한 건축물은 "무허가건축물등"으로 보도록 토지보상법 시행규칙 제77조제1항에서 규정하고 있고，

토지보상법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소（무허가건축물등，불법형질변경토지，그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말함）에서 인적 물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업（다만，무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말함）으로， 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인 정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업으로 토지보상법 시행규칙 제45조에서 규정하고 있으며，토지보상법 시행규칙 제54조제2항에 따르면 공익사업의 시행으로 인하여 이주 하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행 지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하되，무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하도록 규정하고 있습니다.

따라서 무허가건축물등에서 영업이나 거주를 세입자는 위 규정에 따른 보상요건에 적합한 경우 영업손실이나 주거이전비에 대한 보상이 가능할 것으로 보나，개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다. [2012.11.6. 토지정책과-5538]