현실적인 이용상황을 일단지 전체를 기준으로 할지 또는 편입부분을 기준으로 할지는 편입부분의 위치 및 일단지 전체에 대한 기여도 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

［협회 2019. 7. 8. 감정평가실-1228］

질의요지

체육공원부지를 복합적용도로 구성되는 토지로 보아 일부 편입되는 경우 토지의 이용상황(원형녹지와 시설부지)과 편입면적 비율 등을 고려하여 감정평가하여야 하는지 혹은 구분평가하여야 하는지 여부

회신내용

「감정평가에 관한 규칙」제7조제1항에서는 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.”고 규정하여 개별물건기준 원칙을 규정하면서 그 예외로 제2항에서는 일괄평가, 제3항에서는 구분평가를 규정하고 있습니다.

즉 일괄감정평가는 수 필지의 토지라도 일단으로 거래되는 것이 통상적이고 대상물건 간의 사회적·경제적·행정적 측면에서 용도상 불가분의 관계가 있다고 판단되는 경우에는 수 필지를 하나의 필지로 보고 개별요인을 판단할 수 있는 것이며, 구분감정평가는 하나의 필지(일단지)라도 용도지역, 이용상황 등에 따라 가치를 달리하는 부분이 있다면 이를 구분하여 감정평가 할 수 있는 것입니다.

따라서 일괄감정평가와 구분감정평가는 별도의 기준에 의해 독립적으로 판단하는 것이 타당합니다. 귀 질의사인에서 해당 공익사업에 편입된 필지 간에 용도상의 불가분 관계가 인정된다면 이를 일단으로 감정평가 할 수 있을 것으로 사료되나, 이 경우에도 도로사업 편입부분의 위치, 일단지 전체와 핀입부분의 이용상황(체육시설부지, 원형녹지)별 토지면적 구성비 등을 감안할 때 “○○시민체육공원 일단지 전체”의 단가와 “해당 고속도로사업 편입부분”만의 단가가 상이하다고 판단되는 등 구분의 실익이 있다면 이를 구분감정평가 하여야 할 것입니다.

다만, 일단지 전체와 편입부분이 가치를 달리하는지 여부는 이용상황별 토지면적만을 기준으로 판단하는 것은 아니며 해당 감정평가업자가 지역분석 및 개별분석을 통하여 편입부분의 위치 및 일단지 전체에 대한 기여도 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 사항입니다.