불법으로 용도변경한 건축물의 부지는 용도변경할 당시의 이용상황을 기준으로 평가한다.

[중토위 2017. 2. 23]

▣ 재결요지

000이 축사를 주거시설과 창고로 용도변경하여 사용하고 있으므로 축사를 주거용건축물로, 그 부지는 대 지로 평가해주고, 편입되는 토지(지목:전)중 목장용지 면적을 축사바닥면적이 아닌 목장과 관련된 면적 전체로 산정해 달라는 주장에 대하여

법 시행규칙 제24조에 따르면 ｢건축법｣ 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도 변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물 의 부지 또는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질 변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다고 되어있다.

｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣(이하 개발제한구역법이라 한다)제12조제1항에 따르면 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지 의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업(이하 “도시 · 군계획사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하“시장·군수·구청장”이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다고 되어있고,

개발제한구역법 시행령 제18조 제1항에 의하면 시행령 별표1에 따른 건축 또는 설치의 범위에서 시설물을 주택이나 근린생활시설로 용도변경하는 것은 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지에 개발제한구역 지정 이후에 건축물이 건축되거나 공작물이 설치된 경우에 관할 지자체의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있고,

구 법시행규칙(건설교통부령 제344호, 2002.12.31.) 부칙 제5조 제1항에 의하면 1989년1월24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제24조의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다고 규정하고 있다.

①이의신청인은 경기 00시 00동 712-1 전 2,767㎡상 축사를 주거시설과 창고로 이용하고 있고, 구 건축 법상 용도변경하고자 하는 바닥면적이 합계가 100㎡미만인 경우에는 신고없이 용도변경이 가능하며, 설령 용도변경시 허가 또는 신고가 필요하다고 할 경우에도 1988. 5. 24. 소유권을 취득하였으므로 당시 건축 법상 용도변경 절차를 거쳤는지 여부와 상관없이 주거용 건물로 보상되어야 하고, 그 부지는 대지로 평가 되어야 한다는 주장하고 있는 바,

관계자료(사업시행자 의견 등)를 검토한 결과, 상기 토지상 건축물은 건축물대장상 축사로 기재되어 있는 점, 상기 토지가 개발제한구역내 위치하고 있고 지목이 ‘전’이므로 상기 토지상 축사를 주거용건축물(주택)으로 용도변경하는 것이 금지되어 있는 점, 1989. 1. 24.이전 상기 토지상 축사를 주거용 건축물로 용도 변경하였다는 객관적 증빙자료가 제출되지 않은 점, 이의신청인이 주거시설이라고 주장하는 부분은 원래 축사의 관리사를 임의로 개조한 것으로 독립적인 주거시설로 볼 수 없는 점 등을 종합적으로 감안할 때 이의신청인의 축사는 주거용건축물로 인정될 수 없다고 할 것이다.

따라서, 이의신청인이 주거용건축물이라고 주장하는 축사는 건축물대장상 승인용도인 축사로, 축사부지는 ‘목장용지’로 평가한 것은 적정한 것으로 판단되므로 이의신청인의 주장은 받아들일 수 없다.