임야에서 전으로 이용상황이 변경된 후 다시 이용상황이 변경된 경우​

[2023. 01. 31 토지정책과-666]

▣ 질의요지

지목이 ‘임야’인 토지가 1966년 ‘전’으로 사용(항공사진 판독결과) 중인 것으로 확인되고, 이후 다시 아래

①∼④와 같은 유형으로 이용된 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지 보상법”) 제70조에 따른 토지의 보상액 산정 시 현실적인 이용상황을 ‘전’으로 보아야 하는지 아니면 ‘임야’로 보아야 하는지

① 임야 → 전(1966년 항공사진 판독결과) → 잡종지(공지)

② 임야 → 전(1966년 항공사진 판독결과) → 임야

③ 임야 → 전(1966년 항공사진 판독결과) → 임야 → 전

④ 임야 → 전(1966년 항공사진 판독결과) → 공장용지·목장용지·대지 등

▣ 회신내용

토지보상법 제70조제2항은 “토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.”고 규정하고 있으나, 같은 법 시행규칙 제24조는 “「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하 여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물등”이라 한다)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.”고 규정하고 있으므로, 불법형질변경토지에 대하여는 가격시점 당시의 현실적인 이용상황이 아닌 형질변경될 당시의 이용상황을 기준으로 평가하여야 합니다. 질의 사례 역시 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 불법형질변경토지의 경우 형질변경 당시의 이용상황을 기준으로 평가를 하게 되며, 일시적인 이용상황은 고려하지 않는 것이므로, 질의 사례 ④의 경우 ‘전’을 ‘공장용지·목장용지·대지 등’으로 형질변경한 행위가 농지법 등 관계법령에 따라 적법한 절차를 거친 것이라면 그 현황은 ‘공장용지·목장용지·대지 등’으로 볼 수 있을 것이나, 적법한 절차를 거치지 않은 경우 형질변경 당시의 이용상황인 ‘전’으로 볼 수 있을 것이며, 만약 ‘전’으로 형질변경되는 과정에서도 관계법령에 저촉되었거나 ‘전’으로의 이용이 일시적인 것이라면 ‘전’으로의 형질변경 당시의 이용상황인 ‘임야’로 볼 수 있을 것입니다. 나머지 질의의 경우도 같은 방식을 적용하여 가격시점 당시인 현재 이용상황이 적법한 절차를 거쳐 이루어진 경우라면 현황대로 ①‘잡종지’, ②‘임야’, ③‘전’으로 볼 것이 고, 현실 이용상황이 적법한 절차를 거쳐 이루어지지 아니하였거나 일시적인 것에 불과한 경우에는 형질변경 당시의 이용상황인 ①,②‘전’, ③‘임야’로 볼 수 있을 것이며, 이러한 형질변경 역시 적법한 절차를 거쳐 이루어지지 아니하였거나 일시적인 것인 경우에는 그 이전 이용상황인 ①,②‘임야’, ③‘전’으로 볼 수 있을 것이며, ③사례의 경우 최초 ‘전’으로의 변경이 적법한 절차를 거쳐 이루어지지 아니하였거나 일시적인 것인 경우 ‘임야’로 볼 수 있을 것이나, 관계법령 저촉 여부 및 일시적인 이용상황 여부 등은 구체적 사실관 계 및 관계법령 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다