보상대상토지 현실적인 이용상황 재검토 요구

1. 신청취지

○○○○ 공공주택지구(‘이하 ’이 민원 사업‘이라 한다)에 편입되어 수용될 예정인 신청인 소유의 토지(○○ ○○시 ○○동 350-9 임 410㎡, 같은 동 350-13 임 270㎡, 같은 동 350-14 임 697㎡, 이하 ‘이 민원 토지’라 한다)가 1960년경부터 농지로 이용되고 있었음에도 제대로 된 조사나 확인 없이 이 민원 토지의 ‘현실적인 이용상황’을 단순히 공부상 지목인 임야로 하여 감정평가를 의뢰한 것은 부당하니 재검토될 수 있도록 도와 달라.

2. 피신청인의 의견

감정평가 의뢰 전 사업지구 내 임야에 대한 산지전용허가 여부를 ○○시에 조회한 결과 허가 및 신고 현황이 존재하지 않아 적법한 절차 없이 형질변경한 토지로 보아 원 지목대로 감정평가를 의뢰한 것으로서, 향후 협의 불가 시 수용재결 등 법정 권리구제절차를 적극 설명․안내할 예정이다.

3. 판단

피신청인은 이 민원 토지가 산지전용허가나 신고 현황이 없는 등 불법형질변경에 해당되므로 ‘현실적인 이용상황’을 공부상 지목인 임야로 봄이 타당하다고 주장하고 있어 살피건대, ① 토지조서에 신청인 등의 서명이 없고, 신청인의 이의신청 내용도 부기되어 있지 않아 이 민원 토지의 조사가 일방적으로 이뤄지고 제대로 된 검토가 이뤄지지 못했을 가능성이 있는 것으로 보이는 점, ② 보상계획 공고 이후 신청인의 이의신청에도 불구하고 불법형질변경 여부를 재확인하거나 항공사진 분석을 통한 재검토 등의 조치를 하지 않은 것으로 보이는 점, ③ 피신청인은 감정평가사에게 신청인의 이의신청서를 이메일로 송부하였다고 하나, 감정평가업자는 사업시행자가 제시한 목록을 기준으로 보상평가하고 대상물건의 취득 또는 사용의 구분 등은 감정평가업자가 임의로 정하여서는 아니 된다고 되어 있어 감정평가사가 이를 검토․반영하기는 어렵고, 사업시행자가 작성한 토지조서에 대한 이의신청 검토를 감정평가사에게 맡기는 것은 무책임한 업무처리로 보이는 점, ④ 불법형질변경 여부에 대한 입증책임은 사업시행자에게 있다거나, 1966년 항공사진상 농지로 개간되어 있고 사업시행자가 1962. 1. 20. 이후에 허가 없이 개간된 것이라는 점을 증명하지 못한 경우 전으로 평가해야 한다는 등 여러 판례나 재결례가 있고, 국토부 및 피신청인의 보상업무 매뉴얼에도 관련 내용이 적시되어 있는 점, ⑤ 위원회에서 이 민원 토지의 불법형질변경 여부 및 행정처분 내역을 관할 행정청에 조회한 결과 해당 사항이 없다는 답변으로서, 피신청인이 산지전용허가․신고 현황 조회 결과만으로 이 민원 토지를 불법형질변경으로 단정 짓는 것은 불합리하고, 만일 불법형질변경에 해당되더라도 단순히 공부상 지목이 아닌 그 이전의 합법적 이용상황에 따라 보상이 이뤄져야 할 것으로 보이는 점, ⑥ 피신청인이 「산지관리법」 부칙에 따른 불법전용산지 임시특례 규정에 따라 임야를 전으로 지목변경하지 않았으므로 전으로 보상할 수 없다는 의견이나, 위 특례 규정은 불법전용산지 중 이미 상당기간 다른 용도로 이용되고 있어 원상복구가 어렵다거나 원상복구의 실익이 없는 토지 등에 대하여 합법적인 사용을 유도하기 위해 이뤄진 한시적인 조치로 봄이 타당하고, 이 민원 토지의 ‘현실적인 이용상황’(불법형질변경 여부)을 판단하는 근거로 보는 것은 적절하지 않은 것으로 보이는 점, ⑦ 피신청인은 향후 수용재결 등을 통해 신청인의 주장이 받아 들여 진다고 하더라도 협의양도인택지 등의 공급 대상자로 선정해 주기는 어렵다는 의견으로서 협의 단계에서 정당한 보상 가격 제시가 이뤄짐이 타당한 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때 피신청인은 이 민원 토지의 ‘현실적인 이용상황’을 항공사진 분석결과 및 관련 판례 등 보다 객관적인 자료나 근거를 토대로 재검토하고 그 결과에 따라 토지조서를 정정하여 감정평가에 반영하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

4. 결론

그렇다면 이 민원 토지의 ‘현실적인 이용상황’을 재검토해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고이 의결한다.