국토해양부 - 대토보상권을 현물출자 받은 대토개발전문 부동산투자회사의 현금보상 전환 신청권 인정 여부(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제4항 등 관련)

안건번호10-0454

회신일자2011-01-20

1. 질의요지

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제3항에 따라 토지로 보상받기로 결정된 권리를 가진 토지소유자가 그 권리를 「부동산투자회사법」 제26조의3에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 한 경우, 그 토지로 보상받기로 결정된 권리를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제4항에 따라 현금으로 전환하여 보상하여 줄 것을 요청할 수 있는 권리가 「부동산투자회사법」 제26조의3에 따른 개발전문 부동산투자회사에 있는지?

2. 회답

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제3항에 따라 토지로 보상받기로 결정된 권리를 가진 토지소유자가 그 권리를 「부동산투자회사법」 제26조의3에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 한 경우, 그 토지로 보상받기로 결정된 권리를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제4항에 따라 현금으로 전환하여 보상하여 줄 것을 요청할 수 있는 권리가 「부동산투자회사법」 제26조의3에 따른 개발전문 부동산투자회사에 있다고 볼 수는 없습니다.

3. 이유

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업보상법”이라 함) 제63조제1항 단서 및 같은 조 제4항에서는 공익사업으로 인한 토지소유자의 손실보상을 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상[이하 “대토보상”(代土補償)이라 함]할 수 있도록 하고 있고, 토지소유자가 대토보상을 받기로 한 경우 대토보상 계약체결일로부터 1년이 경과하면 기존의 계약을 지속하여 대토보상을 받을 것인지, 아니면 현금보상으로 전환할 것인지를 선택할 수 있는 기회를 부여하고 있습니다.

그런데, 공익사업보상법 제63조제3항에 따라 대토보상을 받기로 결정된 권리(이하 “대토보상권”이라 함)의 전매가 예외적으로 허용되는 경우로서 토지소유자가 대토보상권을 「부동산투자회사법」 제26조의3에 따른 개발전문 부동산투자회사(이하 “대토개발전문 부동산투자회사”라 함)에 현물출자한 경우에도 현금으로 전환하여 보상해 줄 것을 요청할 수 있는 권리(이하 “현금보상 전환 신청권”이라 함)가 계속 유지되는지 등에 대해서는 별도로 정한 바가 없다고 할 것입니다.

그러나, 현금보상 전환 신청권을 인정한 취지는 토지소유자가 대토보상에 따른 부동산투자의 불확실성으로 인하여 대토보상을 꺼리고 현금보상을 받게 되어 단기간에 막대한 토지 보상금이 부동산 시장으로 유입되어 부동산 시장에 불안요인으로 작용하는 문제를 해결하기 위하여 부동산투자의 불확실성을 완화하는 수단으로서 토지소유자에게 현금보상 전환 신청권을 인정하여 대토보상 제도의 이용을 활성화시키기 위한 것이라고 할 것입니다(2010. 3. 국회 국토해양위원회, 의안번호 1807029 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 일부개정법률안 심사보고서 참조).

위와 같은 현금보상 전환 신청권의 인정 취지를 고려하면, 현금보상 전환 신청권은 기본적으로 대토보상을 받은 토지소유자에게 있다고 보아야 할 것이고, 공익사업보상법 제63조제3항에 따른 대토보상권의 전매가 예외적으로 허용되는 경우로서 토지소유자가 대토보상권을 대토개발전문 부동산투자회사에 현물출자한 경우에는 토지소유자가 더 이상 대토보상권을 보유하지 아니하고 있을 뿐만 아니라 그 보유한 대토보상권의 현물출자를 통하여 주식을 인수하고 배당수익을 받게 되는 점을 감안할 때, 공익사업보상법 제63조제4항에 따른 현금보상 전환 신청권이 계속 유지된다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.

한편, 「부동산투자회사법」 제26조의3제1항에 따르면, 대토보상권의 현물출자를 받는 대토개발전문 부동산투자회사는 공익사업보상법 제63조제1항 단서에 따라 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 그 보상

을 하는 경우에 보상을 목적으로 제공받는 토지의 개발사업에 투자할 목적으로 설립된 개발전문 부동산투자회사로 규정하고 있는바, 여기서 “토지의 개발사업”이란 「부동산투자회사법」 제2조제4호 및 제26조의2제1항ㆍ제2항을 고려할 때, 대토보상의 목적으로 제공받는 토지를 택지ㆍ공장용지 등으로 개발하거나 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축(再築)하는 사업(부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등의 임대사업을 포함함)을 말한다고 할 것입니다.

또한, 대토보상의 목적으로 제공받는 토지를 활용한 위와 같은 개발사업에 투자하여 수익을 내는 대토개발전문 부동산투자회사가 수익창출까지 장기간이 필요하고 부동산 시장의 불안 등으로 인하여 활성화 여부가 불투명한 점을 감안하여 대토개발전문 부동산투자회사에 대하여는 「부동산투자회사법」 제26조의3제3항에 따라 같은 법, 「상법」 및 「부동산등기 특별조치법」에서 정하는 주식공모의무, 주식분산의무, 현물출자 상한제한, 주식상장의무, 현물출자 보고의무, 현물출자 검사의무 및 소유권이전등기 신청의무에 관한 특례를 인정하고 있습니다(2010. 2. 국회 국토해양위원회, 의안번호 1807028 부동산투자회사법 일부개정법률안 심사보고서 참조).

그런데, 위와 같은 한정된 설립목적을 가지고 그 운용요건을 완화하는 특례를 인정받는 대토개발전문 부동산투자회사가 토지소유자로부터 대토보상권의 현물출자를 받은 경우까지 공익사업보상법 제63조제4항에 따른 현금보상 전환 신청권을 인정한다면 대토개발전문 부동산투자회사는 토지소유자가 사업시행자와 체결한 대토보상계약의 체결일부터 1년이 경과하기만 하면 공익사업에 따른 손실보상을 목적으로 제공받는 토지의 개발사업에 투자하지 아니하고 현금보상으로 전환할 수 있게 되므로, 대토개발전문 부동산투자회사의 한정된 설립목적을 규정한 「부동산투자회사법」 제26조의3제1항과 대토개발전문 부동산투자회사의 설립을 활성화시키기 위하여 운용요건의 완화 특례를 규정한 같은 조 제3항의 입법취지에 반하게 된다고 할 것입니다.

따라서, 대토보상권을 가진 토지소유자가 그 권리를 대토개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 한 경우, 대토보상권의 현금보상 전환 신청권이 대토개발전문 부동산투자회사에 있다고 볼 수는 없습니다.